2015年房地产开发经营与管理考试真题及答案解析

发布:九卅娱乐  更新:2018-09-29

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀,房地产和其他有形资产的重置成本不断上升,从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升,所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的,即使在经济衰退的过程中,房地产的使用价值仍然不变,所以房地产投资又是有效的保值手段。房地产投资的这个优点,正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。参见教材P14.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险,即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险,投资者对这些风险不易判断和无法控制,主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P17.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是工程建设招标。招标文件应包括:(1)招标公告(或投标邀请书);(2)投标人须知;(3)评标办法;(4)合同条款及格式;(5)采用工程量清单招标的,应当提供工程量清单;(6)设计图纸;(7)技术标准和要求;(8)投标文件格式;(9)投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是,招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件,并用醒目的方式标明。参见教材P78.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设该项目能够收回全部成本费用时的最低销售量为Y,则满足以下等式:13000 +3500×50000/10000=Y×8500×(1-5.5%),得出Y=3.8万,故该项目能够收回全部成本费用的最低销售量为3.8万平方米。参见教材P219.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权:尽管政府开始有意识的控制单一开发项目的规模,但仍然有地方政府希望通过出让大型开发地块,吸引大型开发商参与。例如,北辰集团2007年以92亿元地价款获得的长沙开福区新河三角洲地块,出让土地面积达78.5万平方米,地上总建筑面积380万平方米,地下建筑面积157万平方米。该项目的开发商肯定要采用分期开发模式进行开发,因为首期开发通常很难产生理想的收益,其投入很可能与收益持平甚至大于收益,但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为,该类型的开发项目可能产生成长型期权,因而可以对成长型期权进行估价,以确定是否进行投资。参见教材P245.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理,主要措施之一就是:严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定,防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。参见教材P304.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。该表中的运营费用中不包括财务费用、折旧费和摊销费。参见教材P267~268.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产抵押贷款。目前,银行的个人住房贷款仍处于起步阶段,还没有经历过房地产市场低谷的考验,对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段,容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为:资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险,以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。参见教材P311.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务,主要收入是房地产出租收入;抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务,或经营抵押贷款支持证券(MBS) 业务,主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参见教材P320.

  二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的,得2分;选错或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分)

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是工程建设招标。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目,应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或闻有资金投资为主的工程建设项目,必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。参见教材P75.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是资金时间价值的概念。从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值。资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有:(1)投资利润率,即单位投资所能取得的利润;② 通货膨胀率,即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;(3)风险因素,即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教材P151.

  【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性,主要是因为:一方面,房地产资产形态位置相对固定,相对于其他资产而言,资产流动性较差,投资形成的资严容易成为“沉淀”资本,造成投资不可逆(如投资不能用于其他生产项目的专用厂房,一旦投入则其严品用途就难以改变);另一方面,房地产交易费税较高,投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利,这在客观上阻碍了房地产资产流动,使房地产投资不可逆。参见教材P243.

  四、计算题(共2题,20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;只有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位)

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2018-10-16

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